一期的200张床位全部预定
 
  与刚刚发布消息时的火爆场面相比，北京寿山福海国际养老服务中心的接待大厅相对冷清了许多；然而走进其中，记者却分明感觉到一股 “内热”——一期开放的200张床位已经全部被预定，就像冬日的阳光，让人感到丝丝暖意。
　　10月18日，北京市石景山区推出了首家为老人提供自助养老服务的“养老房屋银行”。其运作模式就是老人将自己的房子委托给房屋中介公司，在不改变产权人的条件下，由中介公司代为出租管理，以所得租金冲抵入住老年公寓的费用，弥补老人养老资金的不足。10月20日，本报就此事件作了报道。11月13日，记者再次来到北京寿山福海国际养老服务中心进行追踪探访。
　　“新闻发布会后，接待大厅的服务热线被打“爆”了，最多的一天接了200多个电话，还有不少老人自己上门或由子女陪同到现场咨询的，平均每天接待数十人。眼下一期开放的200张床位已经“满员”，甚至出现排队等床的现象。预计明年1月1日就能正式入住。”院长赵良羚向记者介绍。
　　在提前登记的名单中，记者发现一个熟悉的名字，93岁的许多老人。前不久，老人位于西城白塔寺附近的一居室拆迁获得了几十万拆迁款，独身一人的她不准备再买房，暂时住进了昌平一所银龄公寓。得知“房屋养老银行”的消息后，老人立即包下了一个独间。“我是真正意义上的以房换钱养老，不过不是与银行‘倒按揭’，而是与自己‘倒按揭’。”
　　在登记入住的老人中，到底有多少是把自己的房屋“押”在银行、靠房养老的呢？负责前台接待的工作人员说，目前看，加入“房屋养老银行”的并不多，多数老人依然靠离退休金预定床位，大概看中的是我们的“五星”级养老设施。
　
“养老房屋银行”与“倒按揭”的差别
 
　　“‘养老房屋银行’与‘倒按揭’最大的差别就是房屋产权不变更。”中大恒基房地产经纪有限公司该项目负责人介绍。他们的操作方法是：60岁以上的老人只要向养老机构提出养老需求，“养老房屋银行”就会随之启动，入住寿山福海国际养老服务中心并参与“养老房屋银行”的老人，可以委托中大恒基公司将原住房进行对外出租，所获租金将用于抵扣老人在养老中心的相关费用。
　　该项目负责人介绍，以往人们在购买房子时，需先将房子抵押给银行，而后按月支付本息，最后将房子取回。“倒按揭”其实就是由房屋产权人将已还清贷款的房屋产权作抵押，按月从保险公司或银行领取现金直到身故，相当于保险公司、银行通过分期付款（按月支付）的形式，收买所有权人的房屋产权。
　　据有关资料显示，“倒按揭”的模式最先是上世纪80年代中期美国新泽西洲一家银行创立的，后被加拿大等一些欧美国家所接受。美国规定的“倒按揭”对象是62岁以上的老年人。另外在亚洲国家新加坡，60岁以上的老年人可以把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由他们一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由他们处理，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金）再交给其继承人。
　　在中国南京、上海等地也出现过“以房换养”、“倒按揭”的形式，但效果并不如设计者预期的那么好，最大的阻力就是来自老年人本身。“因为房子是老人一辈子的心血，不会轻易放弃，父母总想把房子留给子女。”赵院长对记者说：北京“养老房屋银行”的推出，是在探讨符合老年人心理、符合中国国情的“中国式的养老”，老人既不担心自己生前财产流失，又能满足身后将财产留给后人的意愿。
　　
“养老房屋银行”最适宜空巢老人
 
　　我们的父母大多是几十元工资拿了几十年的人，他们住的房子也是房改后按成本价购买的经济适用房，但这对于几乎没有什么积蓄的老人来说也是“吐了血”的。虽然摇身一变，现在的房子成了家庭中最值钱的商品，但面对一路飚升的房价，“很多老人仍不愿放弃亲情和关爱来换取现金。但对于空巢老人或‘丁克’家庭，‘以房养老’不失为是一种新选择。”朝阳区团结湖街道水碓子社区党委书记张秀兰说：“现在一些老小区，空巢家庭的比例能占到三分之一，有的甚至高达一半，尤其是一些独生子女家庭已开始步入空巢。老人虽有住房，但身边缺乏子女照料，特别是那些生活不能自理的老人，还需要请个保姆‘同吃同住’。如果加入‘房屋养老银行’，不仅可以省去请保姆的费用，还能享受到敬老院专业的护理。老人舒心、子女放心，这种养老方式应该能被大多数老人接受。”
　　“其实我父亲一直是在‘以房养老’。”从车道沟赶来北京寿山福海国际养老服务中心咨询的路先生说。他的父亲今年快90岁了，原来在海淀区黄庄附近住两居室，因为没有电梯，老人上下楼很不方便，于是子女们以换租的办法在四季青附近为老人租了套一居室，利用城区差价，两居室的租金除支付一居室的租金外，连给老人请保姆的钱都有了。“但还是不放心，这次来就是想参加‘房屋养老银行’，给老人找一个条件好点的敬老院。”
　　朝阳区社会福利中心负责人告诉记者，“以房养老”确实可以解决一些老人因养老金不足而住不起敬老院的问题。“现在大部分老人的退休金在1000元以上2000元以下，想住好一点的敬老院还要靠儿女资助。”他认为，在保留房屋产权的情况下，处于空巢中的老人适宜加入“养老房屋银行”，用自己的房子给自己养老，这样，既减轻了子女的负担，又可避免家庭成员间的矛盾。

“养老房屋银行”掌声能否响起来
　　
　　面对北京冬天出现的“以房养老”热，各方反响不同，纷纷做出了不同的回应。
　　民政部副部长窦玉沛日前做出解释。他说：“以房养老”的第一种方式是老年人把自己的房产交给由政府背景的公益机构或者银行，然后老年人的养老费用由公益机构或者银行来按月提供，到老人病故后，剩余的部分交给继承人；第二种方式是“以房换养”，老年人把房子交给福利机构，然后享受福利机构的服务，老人的房子由福利机构出租，等老人过世后房产由福利机构处置；还有一种方式叫“以房自助养老”，就是把自己的房产提前卖给一个公益机构，公益机构一次性把钱给老人，老人再从公益机构把房子租回来，自己还住在家里，自己付租金。   
　　窦玉沛表示，由于我国社会保障体系的建设需有一个过程，养老的资金、服务保障等方面需求较大，有些家庭承受起来有困难，采取这种方式也只是尝试，对未来可能也是一种选择。
　　在北京首家“养老房屋银行”举行的新闻发布会上，北京市老龄委办公室副主任伊密面对媒体记者提问谈了几点看法。她说：“北京地区的老年人面临着两个问题：首先，北京约一半以上的老年人有房屋产权，但老人们面临的各种房屋产权纠纷非常多；其次，老年人通常缺乏理财意识，让自己的房屋等资产实现效益的能力较差。”她认为，“养老房屋银行”应该是解决养老资金不足，实现老人资产增值，同时又避免产权纠纷的一个好办法，值得尝试。
　　针对记者提出“养老房屋银行”有无市场的问题，北京市民政局社会福利管理处副处长魏小彪回答：肯定有市场。这种养老模式处于试验阶段，对于大多数老年人来说可以接受，尤其是空巢老人更适宜。将自己的房子委托给中介，房屋的租金管理一切由中介来打理，对于不善理财的老年人来说是省心、省力。试好了，市场就打开了，试不好，老年人本身也没什么损失。不管怎么说，老年人都多了一条养老的途径。“以房养老”一方面需要老人自身要转变观念，同时政府部门也需给予相关政策的扶持。
　　据魏小彪介绍，目前北京地区约有236万老年人，全市有各种养老机构330多家，床位使用率达到62%。而且养老机构的分布也存在着城乡不均衡的现状，多数敬老院属于“温饱型”，很多养老机构的服务水达不到老人的要求。他说，北京出现了高、中、低档养老机构并存的局面，但从经营效果来看，中低档的似乎更受老年人青睐。“调查结果显示，多数老人在生活不能自理时才有入住养老机构的要求，因此应鼓励发展一些‘养护一体’的养老机构。”
　　关于“以房养老”，很多专家的观点也非常一致：以房养老值得期待。理由有二：一是 “4+2+1”的家庭模式已经出现在人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。二是随着我国医疗保健条件的逐步改善，老年人的寿命越来越长，整个晚年的花费也在不断增大。而“以房养老”的养老模式恰恰能改善“有房富人、现金穷人”的“中国穷老人”现状。
  明年1月1日，北京寿山福海国际养老服务中心就将正式营业，我们期待“养老房屋银行”能赢得更多的掌声。
□本报记者  罗 青/文 曹 欣/摄